이번 6.27 대출 규제, 관심있게 보셨나요? 특히 경매로 내집 마련을 고민했던 분들이라면 이번 발표를 유심히 확인하셨죠
그런데 이번에는 기존과 좀 다릅니다. 그동안 경매는 보통 각종 규제를 피해서 투자자들도 많이 활용했던 방법인데, 이번엔 사뭇 다릅니다. 어떤 것들이 달라지는 살펴보려고 합니다.
1️⃣ 경매에도 똑같이 적용되는 대출규제
2️⃣ 경락잔금대출도 똑같이 적용, 이번엔 다르다
3️⃣ 토지거래허가구역에서 예외였던 경매, 이번에는?
4️⃣ 앞으로 경매 시장과 낙찰가율, 금융권은 어떻게 볼까?
1️⃣ 경매에도 똑같이 적용되는 대출규제
정부가 6월 27일 발표한 수도권 주택담보대출 규제는 핵심이 두 가지에요.
주담대 한도를 6억 원까지만 허용하고, 1주택자가 대출을 받으면 6개월 내 전입을 의무적으로 해야 한다는 것이죠.
서울·경기 등 수도권에서 집을 사려면 이전보다 훨씬 많은 자기자본을 준비해야 하고, 대출을 받고도 실거주를 하지 않으면 불이익을 받을 수 있습니다. 그런데 이번 규제에서 화제가 된 건 바로경매로 낙찰받은 주택(경락잔금대출)에도 동일하게 이 규제가 적용된다는 점이에요. 많은 투자자들이 설마 경매까지? 보통 경매는 예외 아니었어?라며 똑같이 적용되는 규제에 투자자나 경매로 내집마련을 계획했던 분들은 놀라고 있겠죠.
2️⃣ 경락잔금대출도 똑같이 적용, 이번엔 다르다
사실 그동안 부동산 규제가 아무리 세도, 경락잔금대출만큼은 늘 예외였습니다.
왜냐하면 경매는 원래 채권자인 금융기관이 돈을 회수하기 위한 절차이기 때문에 정부도 이런 담보회수 행위에 규제를 강하게 걸지 않았거든요. 그런데 이번 6.27 규제는 달랐습니다. 경락잔금대출도 이제 주담대 한도 6억 원과 6개월 내 전입 의무를 동일하게 적용받게 된 거죠. 이제는 경매에서 10억짜리 아파트를 낙찰받아도 예전처럼 LTV 70%로 7억을 빌릴 수 있는 게 아니에요. 최대 6억까지만 대출이 가능하고, 낙찰 후 대출을 받는다면 6개월 안에 입주를 해야만 합니다.
3️⃣ 토지거래허가구역에서 예외였던 경매, 이번에는?
사실 지금까지 규제지역에서 주택을 사더라도 경매 낙찰은 대부분 예외였습니다.
규제를 설명할 때 자주 드는 예시가 바로 토지거래허가구역이에요
보통 토지거래허가구역에서 일반매매로 주택을 사면 구청에 허가를 받고, 일정 기간 실거주를 해야 하는 조건이 붙습니다.
하지만 경매로 주택을 낙찰받는 경우에는 허가를 따로 받지 않아도 되는 예외가 있었어요.
민사집행법에 따라 강제집행 과정에서 굳이 허가를 받지 않아도 채권회수가 가능하도록 한 배려였죠.
그런데 이번 6.27 대출 규제만큼은 다릅니다. 경매 낙찰 물건(경락잔금대출)도 똑같이 대출 규제를 적용받아, 이제는 경매라고 해서 규제를 피하기 어려워졌습니다.
이처럼 경매는 규제에서 한 발짝 비켜서 있는 안전지대로 여겨져, 투자자들도 종종 경매를 통해 규제를 우회하곤 했습니다. 이번 6.27 대출 규제는 그 동안의 관례를 깨고 경매(경락잔금대출)에도 동일하게 주택담보대출 한도(6억 원)와 6개월 내 전입 의무를 적용하면서 더 이상 예외가 아니게 된 거죠. 그래서 시장이 유독 더 놀란 겁니다.
4️⃣ 앞으로 경매 시장과 낙찰가율, 금융권은 어떻게 볼까?
서울 강남3구(강남·서초·송파)의 낙찰가율은 최근 91~98%를 기록하며 사실상 감정가 수준을 훌쩍 넘어선 상태였어요. 하지만 이번 규제로 투자자들이 레버리지를 활용해 진입하기가 어려워지면서 낙찰가율이 점차 낮아질 가능성이 큽니다.
금융권에서는 이번 규제를 두고 살짝 걱정하는 시선도 있습니다.
“경매는 채권자가 담보권을 회수하는 마지막 수단인데, 대출 규제로 낙찰가가 지나치게 떨어지면 은행 입장에서도 손실 부담이 커질 수 있다”는 이유 때문이죠. 금융권에서는 이번 규제가 채권회수에까지 부담을 줄 수 있다고 우려합니다.
낙찰가가 낮아지면 임차인 보증금을 돌려주고 나서도 회수할 금액이 줄어들 수 있기 때문이죠.
반면 부동산 전문가들은 이제 경매도 실거주 중심으로 재편되는 전환기라며 투기성 수요가 빠지면 장기적으로는 시장 건전성이 좋아질 것이라는 시각도 있습니다.
무엇보다 중요한 건, 이제 경매를 통해 내집을 마련할 계획이라면 과거처럼 “경매는 규제를 좀 피해갈 수 있다”는 생각을 버리고,
6개월 내 전입 의무와 대출 한도를 반드시 계산해 두셔야 한다는 점이에요.
✅ 한 줄 정리
토지거래허가구역처럼 그동안 경매는 규제를 비껴갈 수 있었지만,
이번 대출 규제에서는 경매 낙찰(경락잔금대출)까지 동일하게 적용돼 예외가 아닙니다.
앞으로 경매를 준비하신다면 반드시 대출 한도와 실거주 요건을 꼼꼼히 따져보세요.
