오늘은 임장을 다녀온 지역에서 흥미로운 장면을 목격했습니다. 해당 지역은 이미 신속통합기획 재개발을 추진 중인 곳이었지만
공인중개사무소에서는 민간도심복합사업 동의서를 새롭게 받고 있는 상황이었습니다. 중개사님 말씀으로는 2월에 새로 발표된 민간도심복합사업 방식이 용적률 상향 폭이 더 크고 사업성이 훨씬 좋다는 이유로 일부에서 기존 동의서를 철회하고 민간 방식으로 다시 전환하려는 분위기라고 하더군요.
이 현장을 보고 공공과 민간 도심복합의 차이를 정리해보자!는 생각이 들어 오늘 이 글을 작성합니다.
공공도심복합사업이란 무엇인가요?
공공도심복합사업은 2021년부터 추진된 정부 주도형 도심 재개발 정책입니다. 국토교통부가 발표한 3080+ 대도시권 주택공급계획의 핵심 모델로 LH, SH 등 공공기관이 주도하여 도심 내 노후 지역을 정비하고 주거·상업·공공기능이 결합된 복합단지를 조성합니다.
- 주체: LH, SH 등 공공기관
- 방식: 정부 기획 → 주민 동의 확보 → 토지 보상 → 개발 추진
- 공급: 공공임대·공공분양 비중 높음
- 속도: 행정 절차와 주민 갈등으로 지연 사례 많음
- 리스크: 수용 방식 반발, 낮은 수익성, 자율성 부족
민간도심복합사업은 어떻게 다르죠?
2025년 2월7일 국토교통부는 새로운 공급 정책으로 민간도심복합사업을 공식 발표했습니다. 이는 기존 공공 방식의 한계를 극복하고, 민간의 창의성과 수익성을 살리는 개발 모델입니다.
특히 현장에서는 용적률 상향이 훨씬 유리하고 기부채납 부담도 적어 사업성이 높다는 평가를 받습니다. 실제로 오늘 임장한 지역처럼 공공 방식에서 민간 방식으로 전환을 고려하는 사례도 늘고 있습니다.
- 주체: 신탁·리츠등 민간 전문기관
- 지정 방식: 민간이 제안 → 국토부 심사 → 지구 지정
- 대상지: 정비예정지구, 역세권, 노후 상업지 등
- 공급: 기부채납 외엔 민간 자율 설계 가능
- 속도: 공공 방식 대비 빠르게 추진될 수 있음
- 장점: 용적률 상향(최대 700%), 절차 간소화, 투자 유인 ↑
현재는 특별법과 세부 가이드라인이 마련 중이며 2025년 하반기부터 시범사업지 선정 및 본격 시행이 예상됩니다.
공공 vs 민간, 투자자는 어떤 점을 봐야 할까?
| 구분 | 공공도심복합사업 | 민간도심복합사업 |
|---|---|---|
| 누가 주도? | LH·SH 같은 공공기관 | 건설사·디벨로퍼 등 민간 |
| 개발 속도 | 행정 절차·주민 반발로 지연 가능성 ↑ | 상대적으로 빠르게 추진 가능 |
| 공급 방식 | 임대·공공분양 중심 | 민간 분양 중심/ 상품 구성 자율성 ↑ |
| 수익 구조 | 공공 환수 많고 제한적 | 용적률 상향 등 민간 수익성 강화 |
투자자 입장에서 민간 방식이 주목받는 이유는 명확합니다:
- 개발 속도 기대감 → 빠른 투자 회수
- 설계 자율성 → 고급화 전략, 복합상업지 구성 가능
- 용적률 상향 + 기부채납 최소화 → 사업성·수익성 ↑
결론: 요약 및 투자자 시사점
현장에서는 민간도심복합으로의 전환 움직임이 실질적으로 시작되고 있습니다. 공공 방식의 지연과 수익성 문제에 대한 피로감
그리고 민간 방식의 사업 유연성과 높은 용적률 혜택이 이유입니다.
정비예정구역, 역세권, 노후 상업지역, 공공 도심복합 추진 중 지연되고 있는 지역 등에서 선제적으로 민간방식 검토 움직임이 많을 것으로 예상되며 투자자나 실수요자도 이런 지역을 찾아 공부하고 임장해 보면 소액으로 가능한 좋은 기회를 찾을겁니다.
