광명 11구역 분양가가 3.3㎡ 당 4,700만 원으로 제안되었다는 소식 들으셨을까요? 광명에는 신규 아파트가 많은데 2~3년전에 비해 왜 이렇게 분양가가 비싸졌을까요? 그 안에 숨은 진짜 이유들을 쉽게 풀어봤습니다. 단순히 옆 단지가 비싸서만은 아니에요. 지금 청약이나 부동산 흐름이 궁금하다면, 이 글을 꼭 읽어 보세요
- 1. 공급이 많은데 왜 분양가는 올라?
- 2. 옆 단지가 비싸면, 우리도 비싸진다
- 3. 신축 아파트는 항상 인기
- 4. 서울 집값이 오르면 광명도 오른다
- 5. 분양가 상한제 폐지로 달라진 게임의 룰
- 6.
- 7.
1. 공급이 많은데 왜 분양가는 올라?
요즘 광명에 아파트가 많이 들어서고 있어요. 그래서 이런 생각이 들 수 있죠. “공급이 이렇게 많은데 왜 가격이 오르지?”
하지만 모든 단지가 똑같은 건 아니에요. 같은 동네 안에서도
입지, 브랜드, 학군, 교통
에 따라 가격과 수요가 완전히 달라집니다.
광명11구역은 광명사거리역 역세권, 대형 브랜드 신축이라는 모든 조건을 갖춘 핵심 입지입니다. 그래서 공급이 많아도 “이 단지는 예외”가 되는 거예요.
2. 옆 단지가 비싸면, 우리도 비싸진다
광명11구역 바로 옆에는 12구역 철산역 자이가 분양 예정인데요, 이곳은 3.3㎡당 4,500~4,600만원 수준이 예상되고 있어요.
그러다 보니 11구역 조합도 이렇게 생각하죠.
“우리가 역도 더 가깝고, 입지도 더 좋고,평지이고, 브랜드도 괜찮은데 왜 우리가 더 싸게 받아야 해?”
결국 인접 단지의 예상 분양가가 11구역의 가격 책정에도 큰 영향을 준 것입니다.
3. 신축 아파트는 항상 인기
요즘 수요자들은 새 아파트를 선호하는 경향이 아주 강해요.
- 커뮤니티 시설
- 주차 편의성
- 층간소음 차단 설계
- 브랜드 이미지
이런 것들을 고려할 때, 아무리 구축 아파트가 위치가 좋아도 “신축이면 조금 더 비싸도 괜찮아”라는 수요가 꾸준히 존재해요.
광명11구역은 이런 ‘신축 프리미엄’을 누릴 수 있는 입지라서 분양가가 높아도 청약 수요는 충분하다고 보는 거예요.
4. 서울 집값이 오르면 광명도 오른다
최근 서울 핵심 지역(마포, 성동, 강남 등)의 실거래가가 다시 오르고 있어요.
이 흐름은 서울과 인접한 수도권 지역까지 영향을 미치게 되는데, 특히 광명은 서울 지하철로 1~2정거장 거리라 서울 집값과 연동되어 움직이는 경향이 강해요. 그래서 많은 수요자들이 이렇게 생각합니다. “서울은 너무 비싸고, 광명은 아직 이 가격이면 괜찮은데?”
이런 상대적 저평가 심리가 분양가 인상에도 긍정적인 영향을 주는 거죠.
5. 분양가 상한제 폐지로 달라진 게임의 룰
예전에는 정부가 ‘분양가상한제’를 통해 “이 동네는 이 가격 이상 받지 마세요”라고 제한했어요.
하지만 광명은 이제 규제지역에서 해제되었고, 이 제도도 적용되지 않아요.
즉, 조합과 건설사가 시장 분위기에 맞춰 가격을 정할 수 있게 된 거죠.
이 말은 곧,
“좋은 입지면 더 비싸게 받아도 된다”는 게임의 룰이 바뀐 것
을 의미합니다.
정부의 가격 통제가 사라지면서, 시장 논리에 따른 가격 책정이 가능해진 거예요.
6.조합과 시공사는 왜 분양가를 높게 잡으려 할까?
분양가는 단순히 "얼마에 팔릴까?"의 문제가 아니에요. 조합 입장에서는 분양가가 높을수록 조합원 부담금이 줄어들고,
시공사 입장에서는 더 비싸게 팔수록 수익이 많아지기 때문이죠. 예를 들어, 총 사업비가 같은 상황이라도 분양가가 오르면
조합은 추가 분담금을 줄일 수 있고, 건설사는 수익을 더 가져갈 수 있어요.
그래서 조합과 시공사는 시장 반응만 최대한 높게 받으려는 입장이 될 수밖에 없어요.
7. 수요가 따라준다면? 가격은 계속 오를 수 있다
문제는 이런 고분양가에도 실제로 사겠다는 사람들이 있다는 점이에요.
최근 몇 개월간 수도권에서 분양한 단지들을 보면, 3.3㎡ 당 4000만 원을 넘는 가격에도 청약 경쟁률이 높았고 완판 되는 사례도 많았습니다. 사람들은 신축을 더 선호하고, 서울은 너무 비싸니까 상대적으로 가성비 있는 수도권 핵심지를 찾는 거죠.
광명은 서울과 붙어 있고, 교통 좋고, 인프라도 잘 갖춰져 있어서 고분양가임에도 “살 만한 곳”이라는 인식이 형성된 상태입니다.
결국 시장에서 받아줄 수요가 있다면, 가격은 조정되지 않고 계속 상승 흐름을 탈 수도 있는 구조인 겁니다.
마무리
이 모든 이유들, 결국인플레이션 광명11구역의 분양가 상승은 단순히 옆 단지보다 더 좋은 입지 때문만이 아닙니다.
정부의 규제 완화, 신축 선호, 서울 집값 반등, 수도권 신축 공급 부족 등 다양한 요인이 복합적으로 작용했죠.
하지만 이 모든 흐름의 가장 깊은 바탕에는 인플레이션이라는 구조적 변화가 있습니다.
자재비, 인건비, 금융비용 등 건설에 들어가는 전반적인 원가가 크게 올라가면서 예전처럼 분양가를 억누르는 건 더 이상 현실적이지 않게 된 거죠. 결국 지금의 분양가는사업지의 욕심이 아닌, 새로운 원가 구조 위에서 형성되는 현실의 반영일 수 있습니다.
앞으로 분양가를 볼 땐, 단지 입지나 브랜드뿐 아니라 ‘비용이 달라졌다’는 시선도 함께 갖고 보는 게 필요하겠습니다.
