10월 15일, 부동산 시장이 다시 한 번 크게 출렁였다. 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 확대 지정하면서 수도권 대부분이 사실상 규제의 울타리 안으로 들어왔다. 이번 조치는 단순히 행정구역상 지정이 아니라, 시장 심리에 직접적인 파급력을 미치는 대책이다. 대출, 청약까지 한꺼번에 영향을 주는 만큼 실수요자와 투자자 모두의 움직임이 제한적일겁니다
최근 거래 동향을 보면 흥미로운 차이가 있다. 상승세는 일부 상급지 중심으로 집중되어 있고, 외곽 지역은 여전히 정체된 분위기다. 이처럼 시장의 열기가 한쪽으로 쏠린 상황에서 정부가 서울 전역을 묶은 이유, 그리고 그 결과로 나타날 변화에 시장의 관심이 쏠리고 있다.
1. 실제로 오르는 곳은 상급지 중심
올여름 이후 신고가를 기록한 단지들을 살펴보면 대부분이 강남권·용산·마포·성동 등 핵심 입지에 있다.
반포·잠실·압구정 같은 전통적인 고급 주거지는 여전히 탄탄한 수요층을 기반으로 거래가 이어지고 있으며, 일부 단지는 이전 최고가를 경신했다. 이런 흐름은 단순한 단기 반등이 아니라, 고급지 중심의 회복세가 유지되고 있음을 의미한다.
반면 노원·금천·관악·구로·도봉 등 중저가 지역은 여전히 조용하다.
거래 자체가 많지 않고, 가격 또한 과거 고점을 회복하지 못한 곳이 대부분이다.
2. 그런데 왜 전 지역을 묶었을까?
정부는 이번에 풍선효과를 차단하는 것을 최우선 목표로 삼았다.
과거 사례를 보면 한쪽을 묶으면 다른 지역이 튀는 현상이 반복됐다. 2017년에는 강남을 규제하자 마포·용산·성동이 상승했고, 2020년엔 마용성을 묶자 노원·구로·관악이 뒤를 이었다.
정책은 언제나 시장보다 한발 늦게 움직였고, 투자자들은 그 틈을 파고들었다.
이번 10·15 대책은 이런 이동형 수요를 사전에 차단하려는 시도다. 서울 전체를 규제지역으로 묶고, 경기도 12곳까지 포함한 이유가 바로 여기에 있다. 시장의 불씨를 부분적으로만 누르지 않고 한꺼번에 진화하려는 접근이다. 그러나 현장 반응은 엇갈린다.
거래가 거의 없는 지역까지 동일하게 규제받으면서 너무 포괄적이다는 불만이 커졌다.
특히 노원·금천·도봉·관악 등 실수요 중심 지역은 '우리 동네는 왜 포함됐나'라는 의문이 많다.
신고가도 없고 거래량도 적은데, 투기 억제 정책의 대상이 된 것이다.
이는 시장 참여자들에게 정책이 현실을 충분히 반영하지 못한다는 인식을 주고 있다. 결국 이번 조치는 시장의 과열을 진화하려는 목적과, 실수요 위축이라는 부작용이 공존하는 양면적 결과를 낳고 있다.
3. 토지거래허가구역
2025년 10월 15일, 정부는 부동산 시장 과열 방지를 위해 수도권의 핵심 지역들을 토지거래허가구역 지정 대상으로 포함시켰습니다. 이 조치로 서울 전역(25개 자치구)과 경기도 12개 지역이 허가구역으로 지정되었으며, 이는 곧 해당 지역 내 주택·토지 거래 시 매도자와 매수자가 ‘관할 구청장의 허가’를 사전에 받아야 한다는 뜻입니다
경기도에서 포함된 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 (분당·수정·중원구), 수원시 (영통·장안·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다.
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 부동산 거래 시 단순한 계약만으로는 효력이 발생하지 않고, 관할 구청장의 ‘허가’를 받아야만 거래가 성립되는 지역을 말한다. 부동산 투기나 지가 급등을 사전에 막기 위한 일종의 거래 사전심사제다. 국토교통부 장관, 시·도지사, 시장·군수·구청장은 가격이 급격히 오르거나 개발 호재로 투기 수요가 몰리는 지역을 대상으로 지정할 수 있으며, 기간은 최대 5년이다.
많은 이들이 아파트만 해당된다고 생각하지만, 실제로는 연립·다세대(빌라)·다가구주택·상가주택·토지 등 주거용 전반이 허가 대상이 될 수 있다. 중요한 것은 ‘건물의 종류’가 아니라, 그 부동산이 허가구역 내에 있고 공고문에 명시된 용도에 포함되는가다. 최근에는 아파트 단지 내 빌라까지 허가 대상에 포함된 사례도 있다.
허가를 받으려면 매수인은 실거주 목적과 자금조달 계획을 명확히 제출해야 하며, 구청 심사를 통과해야 한다. 허가 없이 거래하면 계약이 무효가 된다. 또한 허가 후 일정 기간(보통 2년)은 전매가 제한되고, 실거주 등 이용 의무를 지켜야 한다. 이를 위반하면 과태료와 형사처벌을 받을 수 있다.
결국 토지거래허가구역 지정은 투기 억제와 시장 안정을 위한 조치로, 지정 직후에는 거래량이 감소하지만 실수요 위주의 시장으로 재편되는 효과가 있다. 즉, “누구나 살 수 있는 시장”이 아닌, “실제로 살 사람만 살 수 있는 시장”으로 바꾸는 제도라 할 수 있다.
4. 투기과열지구의 LTV 40%, 대출 문턱이 달라졌다
이번 대책의 실질적 변화 중 가장 피부로 느껴지는 부분은 LTV(주택담보인정비율) 규제다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 지정되면서 LTV 40%가 일괄 적용된다. LTV는 집값 대비 대출 비율을 뜻하며, 이전에는 최대 60~70%까지 가능했지만 이제는 집값의 절반도 빌리기 어려운 구조가 됐다.
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 매입할 경우 과거엔 6~7억 원까지 대출이 가능했지만, 이번 규제 이후엔 4억 원이 한도다. 15억 원 초과 주택은 주담대 자체가 불가하며, 1주택자는 원칙적으로 추가 대출이 금지된다. 기존 주택을 팔고 새 집으로 갈아타는 경우만 예외적으로 허용된다.
여기에 DSR(총부채원리금상환비율) 심사도 강화돼, 다른 대출이 있거나 소득이 충분치 않으면 대출 승인 자체가 어렵다. 결과적으로 자금 여력이 충분하지 않은 실수요자는 내 집 마련이 한층 더 어려워진 셈이다. 이번 조치는 투기 억제보다는 ‘빚을 내서 집을 사는 시장’을 근본적으로 억누르려는 정책 신호로 해석된다.
규제지역 확대가 시장에 미치는 영향
규제지역 확대의 직접적 결과는 거래량 감소다. 대출이 줄면 매수세가 약해지고, 매도자는 호가를 낮추지 않는 한 거래가 성사되기 어렵다. 단기적으로는 시장이 식겠지만, 중장기적으로는 상급지 중심의 선별적 회복이 나타날 가능성이 높다.
세제와 청약 규제도 병행되면서 ‘실수요자 중심 시장’으로의 전환이 가속화된다.
다만, 실수요자조차 대출 여건이 악화돼 진입이 쉽지 않다는 점이 문제다. 이 때문에 중저가·외곽 지역은 거래 절벽이 심화되고, 시장은 점차 양극화 양상으로 갈 가능성이 크다.
한 줄 정리
이번 10·15 대책은 시장의 과열을 차단하기 위한 전면 규제 조치다. 그러나 실제로는 상급지 중심의 상승세와 외곽의 정체가 공존하며, 실수요자에게도 부담이 커졌다. 규제는 서울 전지역, 경기도 12개지역으로 내려왔지만, 가격은 여전히 지역별 체력에 따라 움직인다.
