요즘 부동산 커뮤니티나 청년층 사이에서 자주 들리는 말 중 하나가 바로 ‘얼죽신(얼어죽어도 신축)’입니다. 그만큼 신축 아파트에 대한 선호도가 매우 높아졌다는 뜻인데요, 하지만 높은 분양가와 공급 부족, 금리 인상 등의 영향으로 신축 아파트를 사는 것이 점점 어려워지고 있습니다. 이런 상황 속에서 실거주 목적의 내집마련을 고민하는 사람들 사이에서 재건축 아파트가 대안으로 떠오르고 있습니다. 과연 신축을 포기하고 재건축 아파트를 선택해도 괜찮을까요? 이 글에서는 실거주 중심의 내집마련 관점에서 재건축 아파트가 어떤 장단점을 가지는지, 어떤 조건에서 유리한지를 구체적으로 살펴봅니다.
실거주 관점에서 본 재건축 아파트의 장점
재건축 아파트의 가장 큰 장점은 ‘입지’입니다. 대부분 재건축이 진행되는 지역은 서울이나 수도권 중심부, 또는 1기 신도시와 같은 생활 인프라가 이미 갖춰진 입지입니다. 이미 학교, 병원, 교통망, 상업시설이 잘 발달되어 있기 때문에 실거주 관점에서 편리성이 매우 높습니다.
두 번째 장점은 단지 조경, 커뮤니티 시설 등에서 신축 못지않은 생활 수준을 누릴 수 있습니다. 낡은 아파트가 재건축을 통해 신축 수준의 아파트로 변모하게 되면, 그만큼 생활 쾌적성과 건물 가치도 올라가게 됩니다. 향후 주거환경 개선에 대한 기대감입니다
세 번째로, 비교적 중장기 거주 계획을 세운 사람들에게는 시세차익도 기대할 수 있습니다. 실거주 목적으로 매입했다 하더라도, 재건축이 진행되면서 입지에 따른 가치 상승이 동반되는 경우가 많아 자산 형성에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
마지막으로 실거주자가 조합원 요건을 충족하면 향후 일반분양이 아닌 우선공급 대상이 될 수 있다는 장점도 있습니다. 물론 재건축 추진 시기나 사업 단계에 따라 다르지만, 장기적인 거주를 전제로 한다면 매우 유리한 구조입니다.
재건축 아파트의 실거주 리스크와 고려사항
재건축 아파트는 장점만큼이나 실거주자 입장에서 주의해야 할 리스크도 분명합니다. 가장 대표적인 것은 재건축 일정의 불확실성입니다. 조합설립, 안전진단, 인허가 과정, 시공사 선정 등 많은 행정절차가 존재하고, 이 모든 과정이 몇 년씩 지연되기도 합니다.
특히 실거주자는 이사나 전세 갱신 등의 실질적인 생활계획을 세워야 하기 때문에, 불확실한 일정을 감당하기 어려울 수 있습니다. 예를 들어 몇 년 안에 철거될 것이라 믿고 입주했지만, 사업이 멈추거나 반려되면서 수년간 진행이 되지 않는 경우도 있습니다.
또한, 실거주 중 관리비가 상대적으로 높거나 유지·보수 비용이 더 많이 발생할 수 있습니다. 노후 아파트의 특성상 엘리베이터, 배관, 단열,주차 등에서 불편함을 겪는 경우도 있으며, 실질적인 생활 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.
그리고 가장 큰 고민은 바로 분담금 부담입니다. 실거주자로서 재건축이 진행되면 추가 분담금이 발생하게 되는데, 이 금액은 몇 천만 원에서 수억 원까지 차이가 납니다. 이 때문에 자금계획을 보수적으로 세우지 않으면 재정적 어려움을 겪을 수 있습니다.
어떤 조건에서 재건축 아파트 실거주가 유리할까?
그렇다면 어떤 조건일 때 재건축 아파트를 실거주 목적으로 선택하는 것이 유리할까요?
첫째, 해당 지역에 장기 거주할 계획이 있는 경우입니다. 최소 5년 이상 거주할 생각이 있다면, 재건축 지연 리스크에도 비교적 안정적으로 대응할 수 있습니다.
둘째, 입지가 뛰어난 지역인데 기존 신축 아파트가 너무 고가일 경우입니다. 같은 지역에서 신축 아파트의 가격이 너무 높다면, 노후된 재건축 단지를 상대적으로 저렴하게 매입하고 향후 신축으로 전환되기를 기다리는 것이 전략이 될 수 있습니다.
셋째, 재건축 추진 속도가 빠른 단지를 선택하는 것도 방법입니다. 이미 조합 설립이 완료되었거나, 시공사 선정이 임박한 단지는 상대적으로 리스크가 적습니다. 이때는 각 지자체 도시정비사업 포털이나 부동산 커뮤니티 등에서 정보를 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다.
넷째, 투자 목적이 아닌 순수 실거주 목적일 경우입니다. 기대수익이 목적이 아닌 이상, 입지와 생활환경, 학군 등 실질적인 요소에 집중하는 것이 바람직합니다. 그리고 중도에 매도할 가능성이 낮은 사람이라면, 분담금 등 장기비용도 충분히 감내할 수 있습니다.
재건축 아파트는 실거주자에게 분명히 매력적인 선택이 될 수 있습니다. 특히 입지, 향후 신축 전환 가능성, 생활 인프라 측면에서 큰 장점을 갖고 있죠. 그러나 동시에 일정 지연, 분담금, 생활 불편 등의 리스크도 분명히 존재합니다.
중요한 것은 '나의 실거주 목적과 계획에 맞는가'를 중심으로 판단하는 것입니다. 단기적인 시세차익이나 기대감보다는, 실질적인 생활 기반과 장기 거주 안정성에 초점을 두고 판단한다면, 재건축 아파트는 충분히 내집마련의 유효한 대안이 될 수 있습니다.