용두동 신속 통합 기획과 민간 도심복합사업 예정지

신속통합기획 확정 기사, 혹시 보셨나요?
용두동 39-36번지가 서울시로부터 신통기획 구역으로 최종 확정됐습니다. 청량리역과 인접한 핵심 입지, GTX 더블역세권이라는 희소성, 그리고 빠른 사업 속도가 가능한 민간 주도 개발이 만난다는 점에서 현재 용두동은 많은 관심을 받고 있습니다.

특히 이 지역은 이미 한양수자인 등 랜드마크 단지가 성공적으로 완성 돼 있고, 곳곳에 진행중인 사업지와 용두역 홈플러스등 개발계획, 개발 예정지들이 빠르게 움직이고 있습니다. 오늘은 신속통합기획 확정지와 바로 옆 개발예정지를 정리해 볼께요.

▶신속통합기획이란? 주민 동의부터 각종 인허가까지 서울시가 정비계획 전반을 일괄 기획하여 속도를 높여주는 공공지원형 재개발 방식입니다.

1. 용두동 39-36번지, 신속통합기획 확정…무슨 의미일까?

1-1. 청량리 초역세권, 신통기획확정까지

혹시 최근 "용두동 신속통합기획 확정"이라는 뉴스를 보셨나요?
2025년 8월, 서울시는 동대문구 용두동 39-36번지 일대를 신속통합기획(신통기획) 구역으로 최종 지정했습니다.

또 한번의 실제 변화가 시작된다는 신호탄입니다.

용두동은 청량리역과 용두역 사이에 위치한 초역세권 지역입니다. 특히 청량리역은 향후 GTX B·C노선, KTX, 공항철도, 수도권 지하철 등 무려 14개 노선이 지나는 거대한 교통 허브가 될 예정입니다. 그만큼 입지의 힘은 굉장히 강력하죠.

하지만 이 일대는 오래된 다세대·다가구가 밀집해 있고, 기반시설도 낙후돼 있어 정비 필요성은 컸지만 개발 속도는 더뎠던 지역이었습니다. 이런 상황에서 신통기획 지정은 의미가 큽니다. 일반 재개발보다 빠른 행정 절차로 인해, 실질적인 개발이 몇 년 단축될 수 있다는 점이 핵심입니다.

이번에 신통기획으로 확정된 용두동 39-36번지 계획세대 수는 695세대 입니다.

항목	내용
위치	서울 동대문구 용두동 39-36번지 일대
계획 세대수	695세대
최고 층수	42층
용도	제3종 일반주거지역
교통	청량리역 초역세권 (GTX B·C, KTX, 공항철도 등 포함 14개 노선)
특화계획	철도 소음 저감 대책, 커뮤니티 시설, 국공립 어린이집 포함 예정

이 정도면 아주 작은 구역은 아닙니다. 40층대 고층 아파트가 신축되는 그림이 현실화되고 있는 것이죠.

커뮤니티 시설과 어린이집 등 정주 여건까지 고려된 설계가 예정되어 있어, 실수요자들에게도 매력적인 단지로 주목받고 있습니다.

서울시의 통합 행정지원 덕분에, 몇 년씩 걸리던 기존 재개발보다 빠르게 분양까지 이어질 수 있다는 점도 중요한 포인트입니다

서울시의 공공 지원으로 환경영향평가, 정비계획 수립, 각종 행정절차가 빠르게 추진될 예정이며, 이로 인해 일반 재개발보다 훨씬 짧은 시간 내에 분양까지 도달할 수 있을 것으로 보입니다.

인접해 있는 도심복합개발 예정지가 개발이 된다면 함께 동일 생활권으로 묶여 하나의 브랜드 타운처럼 조성될 것입니다.

✅ 2. 용두동 도심복합개발사업의 현재와 가능성

▶용두동 도심복합개발이 주목받는 이유

용두동은 청량리역과 용두역 사이에 위치한 지역으로, 도심 접근성은 물론 교통환경이 뛰어난 입지를 갖추고 있습니다.
특히 청량리역은 향후 총 14개 노선이 지나가는 광역 교통허브로, GTX-B·C 노선, KTX, 지하철 1·2호선 등이 예정되어 있습니다.

이러한 교통 호재는 용두동 전체에 압도적인 미래가치를 부여하며, 그 중심에서 민간 주도로 추진되는 도심복합개발사업은 입지·속도·수익성 세 박자를 갖춘 사업모델로 평가받고 있습니다.

이 사업은 공공이 주도하는 기존 도심복합사업과 달리, 브랜드와 수익성을 중시하는 민간주체가 참여하면서도, 용적률 최대 700%까지 허용되는 파격적인 인센티브가 있습니다.

👉 속도 면에서도 기존 재개발 대비 빠른 추진 가능성이 있다는 점에서, 투자자와 실수요자 모두의 관심을 끌고 있습니다.

▶ 용두동 도심복합개발로 인한 변화: 높이·세대수·구조

현재 신속통합기획으로 추진 중인은 용두동 39번지 일대에서 최고29층 약 2,000세대 규모로 계획되어 있으나 민간 도심복합개발로 전환할 경우, 최고 49층, 최대 3,000세대 이상으로 규모가 대폭 확대됩니다.

이는 단순히 용적률이 높은 것뿐만 아니라, 수익성 극대화, 랜드마크 아파트의 가능성으로 이어지며, 주변 아파트 시세도 높아 주목할만합니다.

더불어 조합 설립 절차 없이 곧바로 사업에 착수할 수 있고, 토지거래허가구역으로 지정되지 않아 거래 제약이 없음도 민간형 도심복합사업의 강점입니다.

구분 신속통합기획 (공공) 민간 도심복합개발

규모	최고 29층 / 약 2,000세대	최고 49층 / 3,000세대 이상
절차	조합 설립 후 단계별 인가 필요	조합 설립 불필요, 바로 착수 가능
용적률·층수	상대적으로 보수적	용적률 극대화, 초고층 가능
거래제한	토지거래허가구역 지정 가능	허가구역 아님, 자유로운 거래
강점	공공성, 안정적 추진	수익성, 속도, 랜드마크 가능성

✅ 3. 왜 지금, 용두동을 주목해야 하는가?

▶서울 도심권에 남아있는 미개발 핵심지중 하나

용두동은 이미 일부 개발이 완료된 지역도 있지만, 전체 구역의 절반 이상이 여전히 저층 노후 건축물로 구성된 상태입니다.
청량리역 인근을 제외하면 정비가 필요한 블록 단위의 저밀도 지역이 많고, 개발 압력은 높지만 아직 확정된 구역이 적어 진입 시점으로는 매우 초기 단계라 볼 수 있습니다.

서울 도심 내에서 이처럼 GTX 접근성, 대단지 확장성, 정비 가능지 확보 세 요소를 모두 갖춘 곳은 거의 없기 때문에, 희소성과 초기 접근 이점이 동시에 존재합니다.

▶ 개발 완성지와 개발 예정지가 공존하는 용두동

용두동의 한양수자인, L65 같은 고층 브랜드 아파트는 이미 준공되었으며 성공적인 모델을 보여주고 있습니다.
이런 완성 단지 옆에 신속통합기획과 도심복합사업이 동시에 추진되는 과도기적 상황은 다음 두 가지 측면에서 매력적입니다:

심리적 가치 상승: “여기도 곧 저런 아파트가 들어오겠지”라는 기대 심리를 형성합니다.
주변 시세 따라잡기: 완성 아파트의 시세가 향후 개발 예정지의 기준점 역할을 해주기 때문에 개발이 진행될수록 가치가 자연스럽게 상승합니다.

민간 도심복합개발이 도입되면서 조합 설립 없이도 빠르게 구역지정 → 사업추진이 가능해졌습니다.
이는 예전처럼 수년을 기다리는 구조가 아니라, 기존 사업방식보다 빠른기간내 실제 사업시행인가까지 빠르게 도달할 수 있는 구조입니다. 특히 지금은 사업 초기 단계로, 가격도 아직 확실히 오르기 전의 기대 구간입니다.
만약 구체적인 청사진이 나올 경우는 현금 흐름 확보가 어려운 실수요자나 투자자들은 그 시점에 진입하기 어려울 수 있지만 사업초기 진입은 리스크가 커질 수 있습니다.