재건축으로 큰돈 벌었다는 말 기사로나 주변에서 한 번쯤 들어보셨죠?하지만 지금은 상황이 다릅니다.
바로 재건축초과이익환수제 때문인데요.
이 제도는 재건축을 통해 얻은 이익이 일정 기준을 넘으면 정부가 부담금을 부과하는 제도입니다.
이번글에서는 투자자나 조합원 모두에게 직접적인 영향을 미치는 만큼 그 개념과 작동 방식 투자 시 주의할 점을 정리합니다
1. 재건축초과이익환수제 뭐길래 이런 말이 나올까?
재건축초과이익환수제는 말 그대로 재건축으로 생긴 초과이익을 정부가 일정 부분 가져가는 제도입니다.
쉽게 말해, 재건축 전보다 집값이 너무 많이 오르면 그 차익 일부를 세금처럼 내야 하는 것이죠.
이 제도는 2006년에 처음 도입됐다가 몇 년 동안 유예되기도 하고 완화되기도 하다가 2018년부터 다시 본격적으로
시행 중입니다. 중요한 건 얼마나 벌었느냐입니다.
조합원 1명이 평균 3천만 원 이상 벌면 그 초과 금액에 대해 최대 50%까지 부담금을 부과할 수 있습니다.
예를 들어 1억 원 이익을 봤다면 3천만 원 빼고 남은 7천만 원 중 일부는 부담금으로 내야 합니다.
이익 계산 방식도 간단치 않습니다.
조합 설립일부터 준공까지의 아파트 가치 상승분에서 사업비 등을 뺀 금액으로 산정됩니다.
결국 재건축 기간 중 시세 상승 사업 속도 개발 호재 등이 모두 영향을 주게 됩니다.
2. 투자자 입장에서 꼭 알아야 할 부분
이 제도는 투자자에게 매우 민감한 이슈입니다.
잘못 계산하면 기대했던 수익이 줄거나 심지어 손해를 볼 수도 있죠. 예를 들어 재건축으로 1억 5천만 원 이익을 본 조합원이라면?
3천만 원은 제외되고 남은 1억 2천만 원이 부담금 대상입니다. 이때 부담율은 점진적으로 올라가 30~50% 수준이 될 수 있습니다.
단순히 시세 차익만 보고 투자했다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
하지만 예외도 있습니다. 고령자 장기보유자 실거주자 등은 부담금을 감면받을 수 있습니다.
정부는 실수요자 중심의 부동산 정책을 펼치고 있기 때문에 이런 조건을 충족하면 혜택을 받을 수 있습니다
또한 일부 투자자는 조합설립인가 이전에 부동산을 매매해 부담금 회피 전략을 쓰기도 합니다.
하지만 이는 법적으로 문제가 될 수 있는 경우도 있어 투자 전 반드시 확인 해보는 것이 안전합니다.
3. 내 집 마련 재건축 투자, 전략은 달라야 한다
재건축 단지는 단순히 오래된 아파트가 아닙니다. 몇년 뒤 신축으로 바뀌면서 주거 환경이 개선되고 시세 상승까지 기대할 수
있어 실거주와 투자자 모두가 관심있게 보는 선택지입니다
하지만 그만큼 제도와 규제에 따라 수익성과 비용이 달라질 수 있기 때문에 접근 방식은 확실히 달라야 합니다.
예를 들어 광명 하안주공처럼 재건축 가능성이 높은 단지를 중심으로 내 집 마련을 고려하는 사람들은 단순히 입지나
시세만이 아니라 초과이익환수제 적용 여부와 부담금 규모도 살펴봐야 합니다.
청약 가점이 부족하거나 신축 아파트 분양이 어려운 상황에서 재건축 단지가 현실적인 대안이 될 수 있는 만큼
실거주 목적이라면 장기보유 및 감면 조건을 활용한 전략이 유효할 수 있습니다.
반면 투자 목적이라면
- 정부의 재건축 정책 방향
- 감면 대상 조건 여부
- 조합 설립 시기 단계 시세변동 등을 고려한 중장기 투자 전략이 필요합니다
결론: 실수요자 투자자도 꼭 알아야 하는 제도
광명처럼 재건축 지역에 내 집 마련을 생각하는 수요자라면 재건축초과이익환수제는 꼭 알고 넘어가야 할
핵심 제도입니다. 현명한 투자를 위해 꼭 제도를 이해하고 실행하면 리스크를 줄이게 됩니다.
