전세 구하러 다니고 계신가요? 한참 이슈였던 전세사기 요즘도 겁나시죠?
요즘 집 구하는 사람들끼리 제일 많이 하는 말이 "그 집 괜찮아? 전세사기 조심해야해"가 인사가 되었죠.
부동산 앱에서 괜찮아 보이는 집 발견! 방도 예쁘고, 가격도 착하고, 역세권이면 너무 좋아서 바로 계약하고 싶죠.
그런데 그 집, 정말 안심하고 살아도 되는 집인지가 제일 걱정!!
전세사기, 제대로 알면 피할 수 있습니다.
오늘은 전세 계약을 하기 전, 이것만은 꼭 확인하자!는 포인트만 모아서 알려드릴게요.
계약하기 전에 반드시 거쳐야 할 필수 체크리스트도 함께 정리했어요.
1. 계약 전, 반드시 확인해야 할 서류 5가지
전세 계약할 때 등기부등본만 보면 된다고 생각하신다면 생각을 바꾸셔야 해요.
전세사기 수법이 점점 다양해지고 있기 때문에 꼼꼼하게 확인해야 할 서류가 최소 5가지나 됩니다.
✔️ 전세계약 전 필수 서류 체크리스트
- 등기부등본 – 집 소유자, 근저당권, 가압류 확인
- 건축물대장 – 불법 증축·위반건축물 여부 확인
- 전입세대 열람내역 – 선순위 임차인 있는지 확인
- 신탁원부 – 신탁등기 여부 확인 (등기부만으론 불충분!)
- 임대인 신분증 + 대리 계약 시 위임장 + 인감증명서
이 중 ‘신탁등기 여부 확인’은 특히 중요합니다. 등기부등본에 ‘신탁’ 표시가 있어도 놓치기 쉽고, 심지어 부동산 중개업자도 잘 모르는 경우가 많거든요.
2025년 최신 사례
2024년 대구에서 한 임대인이 사회초년생 39명에게 신탁된 건물로 전세 계약을 체결한 사건이 있었습니다.
신탁회사 동의 없이 계약한 것이 문제가 되었고 세입자 대부분이 전세보증금 반환을 받지 못했어요.
또 다른 사례:
LH(한국토지주택공사)가 2025년 대구 북구의 신탁 피해 다세대주택 16호를 매입한 사례도 있습니다.
이는 전세사기 피해자 보호를 위한 공공 개입 사례로 평가받고 있죠.[ LH- 보도자료]
단순히 등기부만 봤다고 안심하지 마세요. 신탁원부, 건축물대장, 전입세대 열람내역까지 꼭 확인해야 진짜 안전한 전세계약입니다. 이 다섯 가지 서류는 부동산 중개업소에만 맡기지 말고 직접 확인하는 습관을 들이세요.
요즘은 정부24, 카카오톡 지갑, 홈택스 등 온라인으로도 쉽게 확인 가능합니다.
2. 전입신고와 확정일자는 내 보증금을 지키기 위해 꼭 해야하는 것
전입신고는 이사하면 당연히 하는 거라고 생각하시죠? 하지만 많은 분들이 확정일자는 놓치는 경우가 많습니다.
두 가지 다 해야만 내 보증금을 법적으로 지킬 수 있는 힘이 생긴다는 걸 꼭 기억해주세요.
♣전입신고와 확정일자 뭐가 다를까요?
이 둘은 기능이 다릅니다 쉽게 비교하면 이렇게 생각해보세요.
- 전입신고( 대항력 확보)→ “나 여기 살고 있어요!”라고 주장할 수 있는 권리: 집주인이 바뀌어도, 새주인에게 세입자 권리 유지
- 확정일자 (우선변제권 확보)→ "이 계약, 날짜가 확실해요!" 집이 경매에 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리
이 두 가지가 모두 있어야 세입자는 대항력 + 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 하나라도 빠지면 보호가 반쪽짜리가 되는 거예요.
확정일자는 안 받아도 괜찮아요... 이런 말은 절대 믿지 마세요. 등기부등본에 근저당이 있거나 기존 세입자가 아직 전입신고 안 뺀 경우, 내 계약이 뒤로 밀리는 상황이 생길 수 있습니다.
▶실제 피해 사례 (2024년)
서울 은평구의 한 원룸 건물에서 세입자들이 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않아 경매 시 보증금 순위가 밀려 한 푼도 돌려받지 못한 사례가 있었습니다.→ 진짜 사례입니다. 확정일자 꼭 받으세요.
이사당일 주민센터 or 정부24 온라인으로 계약서 원본 지참 필수 !( 확정일자 받아야해서)
요즘은 전세자금 대출때문에 미리하는 경우도 많아요
3. 대리 계약 절대 조심해야 합니다
요즘엔 다들 직거래 안 하니까 이런 일 없겠지? 아니요. 2025년에도 여전히 대리 계약 사칭 사기가 이어지고 있어요.
대리 계약이 예전만큼 많지는 않지만, 전세사기 수법 중에서는 여전히 자주 등장하는 방식 중 하나입니다.
최근에는 가족 또는 지인 사칭을 통해 세입자를 안심시킨 후 계약을 체결하는 수법이 문제가 되고 있어요.
예를 들어,
- 남편이 지금 출장 중이라 제가 대신 나왔어요
- 이 집은 제 아내 소유지만, 전에도 제가 계약 다 했어요
이렇게 자연스럽게 말하면서 위임장 없이 계약을 진행하면, 나중에 법적으로 무효 계약으로 판정될 수 있고, 설사 전입신고나 확정일자를 받았더라도 보증금 보호가 되지 않을 수 있습니다.
♣실제 사례 (2024년 부산)
2024년 부산의 한 사건입니다. 남편이 바빠서 제가 대신 계약해요.
그 말에 별 의심 없이 계약했고, 전입신고도 확정일자도 정상적으로 마쳤습니다. 문제는 계약 종료 후에 터졌습니다.
집주인(남편)이 나는 위임한 적 없다고 주장하면서, 계약은 무권대리, 즉 법적으로 무효가 되어버렸고
세입자는 보증금을 돌려받지 못하게 된 겁니다.
결과적으로 세입자는, 위임장을 직접 확인하지 않은 탓에 계약 무효로 인정받고, 보증금 보호도 못 받은 채 소송까지 가게 됐습니다
▶ 대리 계약 시 꼭 확인해야 할 3가지- 위임장 원본→ 집주인이 직접 위임한 계약이라는 걸 증명
- 인감증명서→ 위임장 진위 여부 확인용 (위임장과 함께 발급된 것이어야 해요)
- 대리인의 신분증→ 실제 계약자가 누구인지, 위임장과 일치하는지 확인
이 세 가지가 없으면, 계약을 미루는 게 맞습니다.
실무에서 자주 발생하는 위험한 착각- 부동산에서 소개한 사람이니까 괜찮겠지.
- 가족이면 문제 없지 않을까?
- 전입신고랑 확정일자 받았으니 됐지.
- 위임장을 준비하는 건 임대인이지만, 그걸 확인하지 않으면 손해보는 건 임차인입니다.
- 법적으로는 세입자도 그 사람이 진짜 대리인인지 확인할 책임이 있다고 보거든요.
- 계약서만 있다고, 법적 보호를 받는 게 아니에요.
계약 자체가 무효라면, 전입신고도, 확정일자도, 보증보험도 다 소용없어지는 경우가 많습니다. - 그리고 실제 서명도 대리인이 아닌, 임대인을 대신해서 서명했다는 형태로 작성되어야 합니다.
위임장과 인감증명서는 당연히 임대인이 준비해야 하는 서류입니다. - 법적으로, 부동산 계약은 본인이 직접 하는 게 가장 안전합니다.
물론 가족이 대신 계약하는 대리 계약도 가능하긴 해요.
하지만 이때 중요한 건, 그 대리인이 진짜로 위임을 받았는지를 증명할 수 있느냐는 거예요.
이렇게 자연스럽게 말하면서 위임장 없이 계약을 진행하면, 나중에 법적으로 무효 계약으로 판정될 수 있고, 설사 전입신고나 확정일자를 받았더라도 보증금 보호가 되지 않을 수 있습니다.
✅ 전세 계약 전 필수 체크리스트
| 등기부등본 & 신탁원부 확인 | ☐ |
| 건축물대장 확인 | ☐ |
| 전입세대 열람내역 확인 | ☐ |
| 전입신고 + 확정일자 등록 | ☐ |
| 대리 계약 시 위임장 & 인감증명서 | ☐ |
마무리 – 2편에서는 더 실전적인 내용이 이어집니다!
오늘 정리한 내용만 잘 따라도 전세사기 절반은 피할 수 있습니다.
하지만 진짜 중요한 건 계약 후에 뭘 해야 내 돈을 끝까지 지킬 수 있는지예요.
그래서 다음 글에서는 안심전세 앱 활용법, 보증보험 가입 타이밍, 계약 종료 시 주의사항 등 보증금을 끝까지 지키는 실전 꿀팁을 정리해드릴게요.
▶ [2편 보러가기] (작성 후 링크 연결 예정)
